导致业主拒绝支付物业费的情况很普遍。但物业服务企业常常以《民法典》中的条款将业主告上法庭。本文将探讨有关规定法律法规是怎么规定的，以及业主可采取的应对措施有哪些，为各位业主提供参考。

  《民法典》第九百四十四条的规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

  虽然民法典中有要求业主按时缴纳物业费的相关条款，但并不意味着业主无法胜诉。

  物业服务企业起诉业主，立案庭立案的案由是什么必须得搞清楚。可能是“物业合同纠纷”，或是“物业服务纠纷”。如果是前者“物业合同纠纷”案件，那么业主在庭审中大谈特谈物业服务企业多么的不作为，服务不到位，不达标，业主一定是输掉官司了，你谈的是物业服务企业与业主之间的“物业服务纠纷”。这是两个不同的法律关系。当然业主谈的物业服务企业的服务不到位是合同纠纷的一个内容。

  起诉业主不支付物业费的案由一般是“物业合同纠纷”，物业合同中一般明确规定按时支付物业费。物业是依照这一条起诉业主的。

  业主应当从物业服务合同入手，逐项找出物业不作为、服务差的证据。比如，消防设施不达标；没有按时公布公共收益；没有将公共收益交还业主，收费不开发票等等。业主也能够准确的通过服务合同情况反诉物业服务企业。

  2. 现场问题记录。现场拍照或录像，带有时间地点水印（最好连续三天以上）。技巧：照片需包含小区标志性建筑，证明问题地点。

  l 微信群里与物业的完整聊天截图（含群名、时间、对线投诉回执（截图或纸质凭证）；

  公共收益账目：要求物业公示电梯广告、车位租赁收益，若拒绝可申请法院调查；

  物业擅自断水电的录音、通知；泄露业主隐私（如公开欠费名单）、强占公共区域牟利。

  如果物业服务企业起诉业主的案由是“物业服务纠纷”，那就简单一点。只要将物业服务企业在日常服务活动中的不作为的证据提供给法庭即可。

  《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供对应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担对应的法律责任。

  在物业服务合同纠纷诉讼中，物业服务企业举证自己履行了某项义务时，一般会用照片和各类签过字的表格，比如举证履行保洁义务时就会出示一个保洁作业工作表，上面有作业人员、检查人员的签字证明其完成了这项工作。

  物业服务是持续性的服务，单凭某张作业照片和表格并不能证明其在过往过程中按照合同约定完整履行了义务，照片只能证明拍摄的时候作业人员在拍摄瞬间进行某项作业。

  表格是物业企业内部的管理制度，只能证明有关人员在这个表格上签字了，其他的什么都不能证明。

  1、物业服务人提供服务不符合标准要求的，应当承担对应的责任，但是不是能够减免物业费则没有明确规定，最高院的观点认为应根据案件的详细情况，结合合同约定，对当事人实际权利义务关系予以平衡并作出调整（实践中有案例支持减免）。

  2、物业服务人对欠费业主提起诉讼或仲裁前，应当催告，给予业主合理期限（宽限期），即明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件。

  3、即使物业合同中约定业主欠费时，物业服务人有权停水停电，该约定也无效。

  4、物业服务人如采取停水、停电等措施催收物业费，对业主造成损害的，应当承担侵权损害赔偿相应的责任。在采取停水、停电措施过程中，如供水、供电单位对此无明显过错的，不承担赔偿责任。

  最后很谢谢网友们提供的文章和宝贵的见解。本文参考来自互联网、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等。

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